泰禾布局长租公寓 拟通过资产证券化融资100亿

来源:中国经营报 作者:中融网 发布时间:2018/4/8 11:40:34

 在拿地成本越来越高、楼市调控“严”字当头的背景下,房地产市场传统的“开发+销售”模式受限,各大开发商都在努力寻求新的业务增长点。而随着国家鼓励发展住房租赁市场的各项政策逐渐落地,长租公寓日渐成为行业“新宠”,万科(000002.SZ,2202.HK)、碧桂园(2007.HK)、龙湖(0960.HK)等龙头企业都在长租公寓领域做了布局。

  近日,又一开发商加入长租公寓阵营。3月30日,泰禾集团股份有限公司(000732.SZ,以下简称“泰禾集团”)公告称,计划开展长租公寓资产证券化业务,即通过公司聘请的中信证券股份有限公司设立泰禾集团长租公寓专项计划,并通过专项计划发行资产支持证券。

记者就此次资产证券化相关细节、泰禾集团存量资产规模以及长租公寓发展计划等问题联系泰禾集团采访,对方表示已收悉采访函,但截至发稿未获回复。

  长租公寓资产支持专项计划拟发行额度100亿元

  泰禾集团公告称,为盘活存量资产,优化资产结构,公司拟开展长租公寓资产证券化业务,即通过公司聘请的中信证券股份有限公司设立泰禾集团长租公寓专项计划,并通过专项计划发行资产支持证券。

  此次专项计划的储架额度不超过100亿元(含),产品期限不超过20年,基础资产为信托受益权,资产支持证券的票面利率将根据市场状况确定。所谓储架发行,即一次核准,多次发行的再融资制度,相比于普通单期产品,发行效率大幅提高,有利于进一步降低企业的融资成本。

  专项计划首期发行方案为,泰禾集团的全资孙公司慕盛(北京)公寓管理有限公司(以下简称“慕盛北京”)以对福悦居(北京)物业管理有限公司(以下简称“福悦居”)的100%股权,及其对福悦居享有的相关债权设立财产权信托,并以其享有的信托受益权为基础资产开展资产证券化业务,首期发行规模不超过9亿元。

  根据首期发行方案,泰禾集团将作为总租人整租福悦居持有的位于北京市的65套房产,并与福悦居委托慕盛北京为标的物业的运营管理提供服务。

  英大证券首席经济学家李大霄对记者分析称,长租公寓资产证券化,换言之就是把未来若干年的租金重新组合卖出去。现金流是资产证券化的根本,投资者购买的是未来的现金流。而未来现金流情况和长租公寓的管理相关。“管理得好,公寓入住率比较高,管理成本控制得好,未来的租金收益也会比较高,同时和房源地段、房源品质、维修费用等都有关系。”

  高力国际华南区咨询服务主管、高级董事陈厚桥分析认为,当前的长租公寓资产证券化,基本都是依托租金收益来展开,但因为国内的长租公寓投资回报率不高,单纯看长租公寓的租金收益,可能只有2%~3%,还不足抵消资金成本。所以很多开发商、专业机构在做长租公寓资产证券化项目时,并不是完全看租金收益的,而是看滚动的资金利用。

  “其实就是为了把存量资产现金流化,因为通过发行资产支持证券,去市场上圈一些现金,还可以用来做其他用途,增加流动性。比如保利(600048.SH)、碧桂园等,他们很多拿的是竞自持的物业,还有一些租不出去的商业物业,通过ABS,可以增加这种资产的流动性。但是获取的资金又要求开发商不断地去获取新的房源。”陈厚桥说。

  谈及泰禾集团此次拟发行的长租公寓资产支持专项计划拟发行额度为100亿元时,陈厚桥进一步分析道,因为长租公寓资产证券化项目依托的根本是租金收益,所以并不是存量资产的货值要达到100亿元规模,而是要通过租金收益来测算投资回报需要多少年可以达到100亿元,“所以到底需要多少房源和租金高低有关系,而租金多少和房源所处地段、房源本身质量相关。”