内地融资门槛提高 中小房企排队赴港上市

来源:信息时报 作者:中融网 发布时间:2018/9/21 10:53:28

在内地融资渠道日益收紧的背景下,不少中小开发商开始在港上市进行融资。今年以来,包括德信中国、正荣地产弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、河南许昌的恒达集团、银城国际先后在港交所递交上市申请。业内人士表示,中小房企靠单纯的项目销售难以快速做大规模,而IPO计划是企业快速做大规模的一个模式。在内地楼市调控持续收紧的背景下,也将促使其积极谋求新的融资平台。

  今年来中小房企赴港上市情况

正荣地产

  1月16日上市

  万创国际

  2月14日递交申请

  大发地产

  4月26日递交申请

  美的置业

  5月31日递交申请

  现象

  今年以来多家中小房企赴港上市

  日前,德信中国控股有限公司向港交所主板递交上市申请,这是杭州最新一家奔赴资本市场的房企。资料显示,德信地产由董事长胡一平于1995年9月1日在杭州创立,目前已形成“一体两翼”的业务架构,以住宅开发为主,以社区商业、产业小镇为翼,大力发展长租公寓,涉足健康养老产业。

  招股书显示,截至今年6月30日,就权益占比而言,德信中国的土地总储备达636.264万平方米,其中545.451万平方米位于浙江省。具体而言,在101个处于不同开发阶段的物业项目中,有24个位于杭州、26个位于温州、17个位于湖州、5个位于台州、5个位于舟山、5个位于衢州、4个位于宁波、4个位于金华、4个位于徐州及2个位于南京,另有其他项目位于丽水、常州、合肥、上饶和九江。

  据了解,今年以来,除德信外,还有包括正荣地产、弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、河南许昌的恒达集团、银城国际也先后在港交所递交上市申请。今年4月,香港证券交易所披露总部位于上海的大发集团招股说明书,截至2月28日,该公司的土地储备总建筑面积为172万平方米,包括可销售总建筑面积13.43万平方米及可出租总建筑面积6.84万平方米。今年5月31日,美的集团旗下的地产平台美的置业在港交所提交招股说明书。根据招股说明书披露的相关情况,美的地产的主营业务有物业开发与销售、物业管理服务以及商业地产的投资运营。此次在香港上市是为了进一步扩大其产业规模,公司会将这笔资金用于一般运营以及智慧家居的解决方案。

  此外,另一家房企新力地产也正在计划赴港上市。数据显示,公司2017年销售额超过400亿元,目前土地储备货值2314亿元。而截至目前,正荣和弘阳已成功上市,分别募集资金约38亿和17亿港币。业内人士表示,与A股相比,港股IPO显然宽松得多,吸引了大批中小企业赴港上市。

  析因

  房企平均负债率超八成寻求融资渠道

  在监管政策收紧的情况下,中小房企的融资门槛越来越高。与此同时,中小房企处于“大鱼吃小鱼”的链条末端,它们将赴港上市视作融资最后的闸口,也视其为翻身一跃的龙门。

  记者注意到,尽管不少房企近年来的销售业绩呈现上涨势头,但从公司业绩来看,盈利水平受到压力,瓶颈越来越突出。数据显示,2015年至2017年,德信分别实现销售75亿元、150亿元及270亿元。此外,2015年、2016年、2017年及2018年上半年,德信中国实现收入分别约为56.95亿元、69.80亿元、65.54亿元及24.71亿元。不过根据业绩报,截至2015年、2016年及2017年12月31日、2018年6月30日,德信中国的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%、192.6%。截至2018年6月30日,德信中国合计需偿还的有息付款为112.11亿元,其中,一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿。

  无独有偶,同样递交了上市申请的大发地产近三年来净负债率明显上升,由2015年的196.5% 上升至269.8%。同时,2017年其总流动负债为73.07 亿元,而其货币现金仅有3.77 亿元,年内大发尚未使用的银行贷款额度也只有6.8亿元。

  恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间的融资和类金融机构贷款,房企有息的负债余额约19.2万亿元,房企平均负债率超8成。数据表明,未来4年是兑付的高峰,2018年下半年到2021年更是集中兑付期。

  易居研究院总监严跃进表示,从上市的角度看,香港市场这两年IPO给予的便利较多,上市速度快,很多房企都会选择到此类平台进行上市。从上市的原因来说,也可以看出很多企业的焦虑。如果不上市,房企会面临很多压力,品牌影响力也难以做大。而上市能够开拓融资机会,也是提升企业品牌的重要因素。