汇景控股:高杠杆危局 穿透IPO

来源:乐居财经 作者:中融网 发布时间:2019/11/6 9:51:55

 4月份递交的首份招股书失效后,汇景控股向港交所主板二次递交了IPO招股书(申请版本)。

  有分析人士向乐居财经指出,可能由于排队港股IPO的企业较多,导致其招股书披露后超过6个月还没有受到港交所聆讯。根据港交所规定,公司需要更新申请资料后重新提交,更新内容一般包括财务数据及其他重要信息。

 这是一家非常典型的“迷你”型房企。2016年之后才走出东莞,目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。更新后的招股书显示,汇景控股上半年汇景控股累计销售面积为12.12万平米,实现销售额15.98亿元,实现营业收入13.16亿元,对应毛利润、净利润分别为6.83亿元、2.13亿元。

  聚焦综合住宅及商用物业开发,缘何以汽车及汽车配件销售为主业的公司却闪现在股权结构之中?连续三年净负债率超200%,2019年上半年现金短债比仅为0.19,规模偏小而债务压身的汇景控股如何越过资本寒冬?

  汽车销售业务闪现其中

  2002年,凭借着早期在汽车行业里积累的财富,时年34岁的伦瑞祥成立了东莞市汇景豪庭房地产(汇景控股前身),开始涉足房地产行业。

  发展至今,汇景控股将自身定位为一家成熟的中国综合住宅及商用物业开发商。物业项目上分为三大类:住宅项目,包括分层住宅、排楼、独栋洋楼及别墅;综合物业项目,主要包括零售店铺、购物中心、写字楼及酒店;推广特色行业的物业项目,包括“旅游康养生活”项目和“科创产业”项目。

  据上市申请材料,汇景控股由伦瑞祥和妻子陈巧云全资持有,但伦瑞祥夫妇亦直接或间接从事其他业务,包括乳制品生产、海外物业投资、景观建筑服务等。并明确指出,酒店开发及运营业务、物业管理服务和室内装饰服务业务为公司的不竞争及明确割分业务。

  值得注意的是,根据未经审核管理账目,2016年~2018年,伦瑞祥夫妇100%控股的三家酒店浮亏损总额分别为0.31亿元、0.47亿元和0.67亿元,三年累计浮亏总额达1.45元。进入2019年,浮亏还有进一步扩大的趋势,上半年浮亏0.47亿元,直逼2017年全年的浮亏总额。

  与前述三个明确提出要剔除的业务不同的是,“东莞市汇景东部汽车产业发展有限公司”出现在汇景控股的股权框架中,汇景控股间接持有其80%股份。天眼查信息显示,总注册资本为3000万元,伦瑞祥之父伦加仔担任董事长,该公司的经营范围包括销售汽车、汽车配件等。

  对此,上市申请书中的解释是,汇景控股已向东部汽车城提交开发建议书,相关的地方政府机关正准备开发樟木头为一个一站式的汽车目的地,当中包括汽车销售、保养及二手车买卖。汇景控股表示,相信建议书符合当地政府的倡议,将提高公司获取相关土地或者批文进行开发的机会。

  实际上,这正从侧面印证了汇景控股作为本土房企,在大本营东莞面临的激烈竞争局面。有数据显示,截至2018年5月,在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条,其中,2017年中国销售金额前10名的开发商,有9个已经进军了东莞。

  连续三年净负债率超200%

  实际上,汇景控股的危机感不止来自于外部的竞争局面,其自身的财务压力也不小。

  上市申请材料显示,2016年~2018年度以及截至2019年上半年,公司连同其合资企业的合约销售额分别为20.0亿元、13.0亿元、25.6亿元以及16.0亿元。相应的已开发及交付物业的总建筑面积,分别为26.04万平方米、10.76万平方米、21.14万平方米及13.05万平方米。

  据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》,麟龙集团以51.1亿元的合约销售额位居第200位,而汇景控股同期的合约销售额仅25.6亿元,约为前者的一半。

  体量如此之小的汇景控股在“规模为王”的房企混战中,负债前行似乎是没有选择的选择。

  财务资料显示,2016年~2018年,其净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%,这一数据连续三年超过200%,截至2019年上半年,净负债率仍没有得到明显的缓解,依然超过200%,达240.4%。

  而据克而瑞研究中心数据,2016~2018年176家房企加权平均净负债率均不超过90%,其中,2018年这一数据为85.15%,较年初降低了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。而同期,汇景控股的净负债率约为该数值的3倍。

  此外,截至2018年底,汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元,而同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款约9.0亿元,由此可得其现金短债比为0.18。

  而据亿瀚智库发布的《2018上市房企现金短债比TOP100》,TOP100房企平均现金短债比为2.17,其中,汉港控股位居100位,其现金短债比为0.88,是汇景控股的近5倍。

  进入2019年,尽管上半年的现金及现金等价物为2.1亿元,同比增长了11.4%,但同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款也增至11.1亿元,现金短债比仍维持在低位,为0.19,财务压力依旧巨大。